Céder ou adosser son EHPAD ou sa résidence seniors : qui rachète les établissements indépendants après la crise des grands groupes

Dans l'hébergement des personnes âgées, la transmission a longtemps obéi à une logique simple. Le médecin, l'infirmière ou le couple d'entrepreneurs qui avait créé une maison de retraite dans les années 1980 ou 1990 cédait, le moment venu, à Korian, Orpea, DomusVi ou Colisée, qui absorbaient des établissements de 60 à 100 lits partout en France. Cette époque s'est refermée en 2022 : le scandale Orpea, puis l'envolée des taux et des charges, ont conduit les grands groupes à vendre plutôt qu'à acheter, et l'État à contrôler la totalité du parc.

Le marché de la transmission n'a pas disparu. Il a changé d'acteurs, de critères et de rythme, et demande une préparation plus sérieuse qu'autrefois.

7 500 EHPAD, 615 000 places, et un privé commercial dominé par cinq groupes

Selon la DREES, la France comptait en 2022 environ 7 500 EHPAD offrant près de 615 000 places. ¹ Le secteur public en gère 44 %, le privé non lucratif 32 % et le privé commercial 24 %, soit 1 805 établissements et 23 % des places. ¹ Au sein de ce privé commercial, cinq groupes, Clariane, Emeis, DomusVi, Domidep et Colisée, exploitent 1 017 établissements et 83 540 lits, soit 56 % des EHPAD commerciaux et 13 % du parc. ¹ Le reste, près de 800 établissements, appartient à des groupes régionaux et à des exploitants familiaux. Le taux d'occupation des grands groupes, 89 %, est inférieur à celui des autres EHPAD commerciaux, 93 %, et très en deçà des 98 à 100 % du non lucratif et du public. ¹

La situation financière reste tendue. D'après la synthèse publiée par la DGFiP en janvier 2026, près de 60 % des EHPAD publics autonomes étaient déficitaires en 2024, après 70 % en 2023, pour un déficit cumulé de 145 millions d'euros. ² Les exploitants commerciaux ne publient pas de données agrégées, mais les comptes des groupes cotés et la liquidation de réseaux comme Philogeris témoignent de la même pression. ³ Les résidences services seniors, exploitées presque exclusivement par des opérateurs privés, se sont développées très vite jusqu'au pic d'ouvertures de 2023 et 2024, avant de connaître, selon Xerfi, des défauts de gestionnaires, des gels de projets et une concentration accélérée. ⁴

Les quatre moteurs de la recomposition

La démographie, moteur de long terme. L'Insee projette près de 4 millions de seniors en perte d'autonomie en 2050, contre 2,5 millions en 2015, et plus de 700 000 personnes hébergées en établissement dès 2030. ⁵ Le besoin de places n'est pas en question ; c'est la capacité à les exploiter de manière rentable et conforme qui distingue les établissements.
Le contrôle généralisé du parc. À la suite de l'affaire Orpea, le gouvernement a lancé un plan de contrôle de tous les EHPAD : fin 2024, 96 % des 7 500 établissements avaient été inspectés sur place ou contrôlés sur pièces, 55 avaient fait l'objet d'une administration provisoire ou d'une fermeture et 40 signalements avaient été adressés au procureur. ⁶ Un établissement indépendant doit désormais documenter sa qualité comme un groupe, sans ses fonctions support.
L'effet de ciseaux entre tarifs encadrés et charges. Les sections soins et dépendance sont financées par l'assurance maladie et les départements, le tarif hébergement des places habilitées à l'aide sociale est fixé par le conseil départemental, et seules les places non habilitées, 19 % chez les grands groupes et 25 % chez les autres exploitants commerciaux, suivent le marché. ¹ Quand salaires, énergie et alimentation montent plus vite que les dotations, l'exploitant seul n'a que le taux d'occupation pour amortir le choc, là où un groupe mutualise ses achats.
Le désendettement des grands groupes. Clariane a engagé un plan incluant un milliard d'euros de cessions d'actifs, dont la vente des 17 résidences seniors Les Essentielles au groupe Duval en 2024 et celle de Petits-fils au Crédit Agricole en 2025 ; Emeis a cédé ses 16 résidences services seniors au fonds TwentyTwo Real Estate fin 2025 ; Colisée a vendu un millier de lits à l'étranger. ^7,3 Les anciens acheteurs sont devenus vendeurs, et le marché s'est ouvert à d'autres acquéreurs.

Qui rachète les EHPAD et les résidences seniors aujourd'hui

Les groupes de taille intermédiaire soutenus par des fonds. Domidep, détenu par I Squared Capital, a repris trois EHPAD indépendants en 2025, soit plus de 230 lits, et Emera, soutenu par Ardian et Naxicap, poursuit sa croissance. ³ Ces groupes de 50 à 150 établissements cherchent des maisons bien tenues, aux autorisations claires et à l'immobilier en bon état.
Les groupes familiaux et régionaux. Iroise Bellevie, Oméris, IGH, Pavonis Santé ou Sedna figurent parmi les quinze premiers exploitants commerciaux avec quelques dizaines d'établissements chacun ; Iroise Bellevie a ainsi repris trois établissements issus de la liquidation de Philogeris. ³ Pour un cédant, ces acquéreurs ont une culture proche de la sienne.
Les acteurs mutualistes, associatifs et bancaires. Les mutuelles et les groupes de protection sociale, la Caisse des Dépôts et les assureurs présents au capital d'Emeis, le Crédit Agricole avec sa filiale Santé & Territoires, ou des opérateurs non lucratifs reprennent des établissements pour sécuriser une offre de proximité. ³
Les investisseurs immobiliers et les opérateurs de résidences seniors. Sur les résidences services, les foncières spécialisées et les gestionnaires en croissance, Stella Management, Domitys ou Les Jardins d'Arcadie, reprennent des résidences ou des portefeuilles entiers auprès de groupes d'EHPAD et de promoteurs qui se désengagent. ⁴

Le capital d'une société exploitant un EHPAD est librement cessible, mais l'autorisation d'exploiter, délivrée conjointement par l'ARS et le conseil départemental, ne se transfère pas sans formalités et suppose leur accord exprès. Le contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens, l'habilitation à l'aide sociale, les rapports d'inspection récents et, pour les résidences services, les baux avec les copropriétaires investisseurs sont les premiers documents que tout acquéreur demande.

Ce que cela change pour le dirigeant d'un EHPAD ou d'une résidence seniors

La cession totale convient au dirigeant proche de la retraite, avec un accompagnement de six mois à deux ans pour rassurer les familles, les équipes soignantes et les autorités de tarification.
L'adossement avec réinvestissement s'adresse à l'exploitant de plusieurs établissements qui cède une majorité ou une minorité à un groupe, réinvestit une partie du prix dans la holding de tête et poursuit le développement avec des moyens accrus.
Le rapprochement entre exploitants permet à deux ou trois indépendants d'un même département de constituer un ensemble capable de porter une direction qualité et une négociation d'achats, sans investisseur extérieur.
La séparation des murs et de l'exploitation ou une recomposition du capital de type OBO permet au fondateur de sécuriser une partie de son patrimoine, de garder la main sur l'exploitation et d'associer son directeur.

Quel que soit le schéma, les acquéreurs regardent les mêmes éléments. Un établissement qui présente des comptes clairs, un plan d'investissement et des indicateurs qualité suivis se vend bien mieux. Les critères qui reviennent dans tous les dossiers sont les suivants.

Le taux d'occupation et la liste d'attente. Occupation réelle sur plusieurs exercices, profondeur de la liste d'attente et délai moyen de recommercialisation d'une chambre mesurent l'attractivité de l'établissement sur son bassin.
Les places habilitées et le tarif hébergement. Répartition entre places habilitées à l'aide sociale et places non habilitées, niveau du tarif hébergement par rapport au marché local et marge de progression possible.
Le GIR moyen pondéré et les dotations. Niveau de dépendance accueilli, dotation soins, contenu du contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens et échéances de sa renégociation.
Les inspections et la qualité. Conclusions des derniers contrôles de l'ARS et du département, injonctions levées ou non, événements indésirables déclarés et démarche qualité formalisée.
L'équipe soignante et le recours à l'intérim. Stabilité de la direction, du médecin coordonnateur et de l'encadrement infirmier, taux d'absentéisme et poids de l'intérim dans la masse salariale.
Le bâtiment et les travaux à venir. État du bâti, conformité incendie et accessibilité, performance énergétique, chambres doubles à transformer et plan d'investissement chiffré.
La structure immobilière. Propriété des murs ou bail, niveau du loyer, et pour les résidences services, relation avec les copropriétaires investisseurs ; ces éléments déterminent la manière dont l'opération peut être structurée.

Vous envisagez de céder : est-ce le bon moment pour vous ?

C'est la première question que nous posons, et la réponse n'est pas la même pour tous. Le bon moment n'est jamais mécaniquement « tout de suite », même dans un marché où le nombre d'acquéreurs s'est élargi. Il dépend de deux choses : de vous, c'est-à-dire de vos projets de vie, de votre horizon personnel et de vos objectifs patrimoniaux, et de votre établissement, c'est-à-dire de sa capacité à extérioriser aujourd'hui toute la valeur qu'il recèle. Nous rencontrons deux situations.

Votre établissement est quasiment prêt. L'occupation est élevée, la dernière inspection n'a formulé que des recommandations, les équipes sont stables, le bâtiment est aux normes et la marge résiste à la hausse des charges. Ou bien vous souhaitez inscrire votre établissement dans un projet plus large, celui d'un groupe, souvent sous LBO, qui apporte les outils, les expertises et les moyens d'absorber les exigences nouvelles du secteur, ce qui a un côté rassurant pour vous comme pour vos équipes. Quelques semaines de préparation suffisent alors pour aller sur le marché, et la diversité actuelle des acquéreurs joue en votre faveur.
Votre établissement a besoin de temps. L'inspection a laissé des injonctions non levées, le taux d'occupation a décroché et le dernier exercice en porte la trace, le bâtiment appelle une rénovation lourde non financée, ou la dépendance à l'intérim pèse sur la masse salariale. Vendre reste possible, mais c'est accepter une décote. Nous vous dirons alors franchement qu'il vaut mieux consacrer plusieurs mois, parfois quelques années, à travailler ces points, et nous pouvons vous accompagner sur cette phase avant de lancer l'opération quand vous serez réellement prêt.

Les chantiers qui font la différence sont connus : lever les injonctions et formaliser la démarche qualité, reconstituer l'occupation et la liste d'attente, stabiliser l'encadrement soignant, planifier et financer les travaux, clarifier la relation entre les murs et l'exploitation et présenter des comptes lisibles. Selon votre point de départ, ils prennent quelques semaines ou quelques années.

L'intérêt d'en parler tôt, même sans certitude de vouloir vendre, est de savoir dans laquelle de ces deux situations vous vous trouvez, et de décider en connaissance de cause plutôt que sous la contrainte d'une inspection défavorable ou d'une sollicitation inattendue.

Face à des groupes qui disposent d'équipes de développement rompues aux cessions d'autorisations, le dirigeant qui négocie seul est rarement en position d'équilibre. La valeur d'un établissement ne se résume pas à un montant affiché : elle dépend du projet de l'acquéreur, de la structure du prix, de la part conditionnée au transfert de l'autorisation et au maintien de l'occupation, du traitement de l'immobilier, des garanties sur les inspections passées et du sort des équipes. Deux offres au même prix facial peuvent recouvrir des réalités très différentes.

Le rôle d'un conseil indépendant en fusions-acquisitions est d'établir une valorisation objective de l'établissement, d'identifier l'ensemble des acquéreurs pertinents, groupes intermédiaires, exploitants familiaux, acteurs mutualistes ou investisseurs immobiliers, de les mettre en concurrence dans un processus structuré et confidentiel, et de négocier les conditions au-delà du seul prix. Cette mise en concurrence protège le cédant : elle lui permet de comparer des projets réellement différents et de choisir celui qui correspond à ses objectifs et à ses résidents.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un EHPAD sans l'accord de l'ARS et du conseil départemental ?

Le capital de la société exploitante est librement cessible, mais l'autorisation d'exploiter, délivrée conjointement par l'ARS et le conseil départemental, ne se transfère pas sans formalités et suppose leur accord exprès. Les autorités examinent le projet du repreneur, le contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens et l'habilitation à l'aide sociale. Cette étape structure le calendrier de toute cession d'EHPAD.

Les grands groupes rachètent-ils encore des EHPAD indépendants ?

Beaucoup moins qu'avant 2022. Les grands groupes cotés ou financés par des fonds cèdent des actifs et se désendettent, et ils sont devenus vendeurs plutôt qu'acheteurs. Le marché s'est ouvert à d'autres acquéreurs : groupes de taille intermédiaire soutenus par des fonds, groupes familiaux et régionaux, acteurs mutualistes, associatifs et bancaires, et investisseurs immobiliers ou opérateurs spécialisés pour les résidences services seniors.

Peut-on céder son EHPAD tout en restant exploitant ?

Oui. L'exploitant de plusieurs établissements peut céder une majorité ou une minorité à un groupe, réinvestir une partie du prix dans la holding de tête et poursuivre le développement avec des moyens accrus. La séparation des murs et de l'exploitation, ou une recomposition du capital de type OBO, permet aussi au fondateur de sécuriser une partie de son patrimoine tout en gardant la main sur l'exploitation et en associant son directeur.

Faut-il vendre les murs avec l'exploitation ?

Pas nécessairement. Les murs et l'exploitation peuvent être cédés ensemble, séparément ou à deux acquéreurs différents, par exemple un investisseur immobilier pour le bâtiment et un exploitant pour l'activité, chacun payant ce qu'il valorise le mieux. Le choix dépend du niveau de loyer soutenable par l'exploitation, des travaux à venir et des objectifs patrimoniaux du cédant ; il doit être arbitré avant d'approcher le marché.

Combien de temps dure la cession d'un EHPAD ou d'une résidence seniors ?

Il faut compter neuf à dix-huit mois entre le premier échange et le transfert effectif : préparation du dossier, approche confidentielle des acquéreurs, offres, audits financiers, immobiliers et qualité, négociation, puis instruction du transfert d'autorisation par l'ARS et le département. Le cédant accompagne ensuite la transition de six mois à deux ans auprès des familles, des équipes et des autorités de tarification.

Qui rachète les EHPAD et les résidences seniors aujourd'hui ?

Les groupes de taille intermédiaire soutenus par des fonds qui cherchent des maisons bien tenues aux autorisations claires, les groupes familiaux et régionaux de quelques dizaines d'établissements, les mutuelles, groupes de protection sociale, banques et opérateurs non lucratifs qui sécurisent une offre de proximité, et, sur les résidences services, les foncières spécialisées et les gestionnaires en croissance.

Quand faut-il commencer à préparer la cession de son établissement ?

Deux à trois ans avant la date souhaitée, le temps de lever les injonctions et de formaliser la démarche qualité, de reconstituer l'occupation et la liste d'attente, de stabiliser l'encadrement soignant, de planifier et financer les travaux et de clarifier la relation entre les murs et l'exploitation.

Pourquoi mettre plusieurs acquéreurs en concurrence pour vendre son EHPAD ?

Parce qu'un groupe intermédiaire, un exploitant familial, un acteur mutualiste et un investisseur immobilier ne valorisent pas les mêmes éléments et ne proposent pas le même projet aux résidents et aux équipes. Un processus confidentiel qui les met en concurrence permet de comparer des offres réellement différentes et de négocier au-delà du prix facial : traitement de l'immobilier, part conditionnée au transfert de l'autorisation, garanties sur les inspections passées et sort des équipes.

Sources publiques consultées

DREES, Études et Résultats n° 1346 : Ehpad, un résident sur dix est accueilli dans un établissement géré par l'un des cinq grands groupes (septembre 2025) : https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2025-09/ER1346-Grands%20groupes_MEL2.pdf (source officielle, fiabilité élevée)
DGFiP, Synthèse : les EHPAD publics déficitaires en 2024 (janvier 2026) : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/8_transverse/eps_esms/syntheses/2026-01_synthese_ehpad_deficitaires_2024.pdf (source officielle, périmètre limité aux EHPAD publics, fiabilité élevée)
Planète Grise (Le Média Social), Top 15 des groupes privés commerciaux d'EHPAD 2026, données au 31 décembre 2025 (juin 2026) : https://www.lemediasocial.fr/hulkStatic/EL/ELI/2026/06/f71637af2-b9e2-4c69-b523-2521a6eede12/sharp_/ANX/top-15-ehpad-prives-2026.pdf (média professionnel du secteur social et médico-social, fiabilité bonne)
Xerfi, Le marché des résidences seniors, présentation de l'étude (mise à jour du 2 juin 2026) : https://www.xerfi.com/presentationetude/le-marche-des-residences-seniors_bat53 (étude payante, présentation publique, fiabilité élevée)
Insee, Insee Première n° 1767 : 4 millions de seniors seraient en perte d'autonomie en 2050 (25 juillet 2019) : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4196949 (source officielle, projections en cours de révision, fiabilité élevée)
Gouvernement, Bilan 2024 du contrôle des EHPAD (info.gouv.fr, 28 mars 2025) : https://www.info.gouv.fr/index.php/actualite/bilan-2024-du-controle-des-ehpad (source officielle, fiabilité élevée)
CFNews, Clariane rétrocède ses résidences seniors (26 juin 2024) : https://www.cfnews.net/L-actualite/M-A-Corporate/Operations/100/Clariane-retrocede-ses-residences-seniors-490433 (média spécialisé dans les opérations de capital-investissement, fiabilité bonne)